常州：房子“养老金”出新办法 设电梯消防专用

    随着时间推移，我市不少住宅共用部位、共用设施设备在保修期满后面临维修和更新改造，此时对住宅专项维修资金的使用需求也在日益凸显。

    住宅专项维修资金，俗称房子的“养老金”。这笔钱是什么样的交存标准，到底该如何使用，在许多小区都备受老百姓关注。

    下月1日起，除了全新的物业管理办法外，我市也将实施新的《常州市市区住宅专项维修资金管理办法》。新办法在住宅维修资金的交存、专项资金的设立等方面有一些亮点。

    住宅维修资金的交存标准以土地使用权的出让时间划分

    记者注意到，新办法里再一次明确了商品住宅项目维修资金的交存标准。

    2008年3月23日以前签订国有建设用地使用权出让合同的住宅项目，首期维修资金由业主按照房屋建筑面积35元/平方米标准交存；开发建设单位按照项目总建筑面积12元/平方米标准交存，两项合计47元/平方米。

    2008年3月24日以后签订国有建设用地使用权出让合同的住宅项目，首期维修资金按照下列标准交存。

    配备电梯的商品住宅，由业主按照建筑面积120元/平方米标准交存；不配备电梯的住宅，由业主按照建筑面积60元/平方米标准交存。住宅小区内单一产权的独立式住宅，由业主按照建筑面积60元/平方米标准交存。

    配备电梯的非住宅，由业主按照建筑面积120元/平方米标准交存；不配备电梯的，由业主按照建筑面积60元/平方米标准交存；住宅小区内营业性车库（位）由业主按照建筑面积60元/平方米标准交存。

    据了解，这个标准主要是根据土地使用权的出让时间来划定的。如上书房和嘉宏七棠两个小区，位置挨得很近，上月都有一批房源交付。由于上书房的土地使用权出让时间是2008年2月，所以业主只需按35元/平方米交存资金，但这笔钱中不包括电梯维修资金。嘉宏七棠的土地使用权出让时间是2009年9月，所以是按照新标准交存的。

    卖房子前得补足之前未交的维修资金

    有的业主交了住宅维修资金，有的业主却没有交，当共用部位设施设备需要维修时，却发现所交资金不够一次维修，在一些城市的部分小区已面临了这样的窘境。

    此次新办法亦有针对性的措施——“业主申请房屋转移登记时，应当向房屋登记机构提供已经足额交存维修资金的相关凭证；房屋未交存首期维修资金或维修资金余额不足首期交存额30%的，应当补足，该房屋维修资金随房屋所有权同时过户。”

    通俗点讲，就是卖房子的时候要把这笔“修房子”的钱补上。

    市物业管理中心主任陈福宝告诉记者，之所以制定这一条款是基于两方面原因考虑。一来，省物管条例有规定住宅专项维修资金余额不足首期筹集金额30%的，业主应当续筹。业主申请房产转移登记时，也要向房地产登记机构提供已足额交存住宅专项维修资金的相关凭证。

    另一方面来看，我市住宅从2001年开始由政府统一归集管理维修资金，经过十多年发展，大多数人都有了新建商品房要交住宅维修资金的意识。随着时间推移，已交纳首期维修资金的房屋逐渐进入维修期，一些小区中的房屋动用维修资金后余额已不足首期交存额的30%。

    此外，记者也从侧面了解到，2006年以前交付的房子，有些业主通过关系去找开发商打了招呼，当时并没有交这笔钱，导致同一幢楼的房屋维修资金不全，影响维修资金的使用分摊。

    在陈福宝看来，通过二手房交易前补缴维修资金的方式，能够逐步补充房屋的维修资金，为业主住宅共用部位共用设施设备的及时维修提供保障。

    据记者了解，一般的维修是可以动用住宅专项维修资金的，但如果到了使用年限，如15年、20年后需要更换，维修资金恐怕就不够用了。

    新办法直接就设立了专门的电梯、消防专项维修资金，这是很大的一个亮点。规定指出“2013年5月1日以后受让土地的住宅物业，配置电梯的，开发建设单位应当在交付使用前按照建筑安装总费用百分之一的比例交存资金，专项用于电梯、消防等设施设备的更新和改造。该资金归业主所有，纳入维修资金管理。”

    前段时间，我市中心城区一知名小区就遇到了类似情况。有业主举报，小区的消防自动报警系统故障、消火栓管网无水、喷淋系统管网无水等，已构成重大安全隐患。这种大规模的消防设施更换改造，整改预算在80万元左右，无奈只能动用住宅专项维修资金，尽管最后经多次协商，在我市第一次通过应急方式动用住宅维修资金进行了消防整改，但这个过程中不少业主是不太乐意的。

    物管中心相关负责人说，小区消防设施、电梯等老化是今后不可避免的隐患，而这笔专项资金的设立能很好的起到补充解决问题的作用。且钱是开发商支付的，业主也没什么负担。

    小区中的一些维修工程将引入中介机构进行审计等

    新办法中另一大亮点是，小区一些维修工程将引入中介机构进行审计等。

    “住宅小区内应急维修项目及申请使用维修资金5000元以上的项目，申请人应委托具备相应资质的机构对工程造价进行审计。申请使用维修资金金额5万元以上的项目，申请人应通过招投标等公开竞争方式择优选择施工单位，但应急维修项目可以除外。申请使用维修资金金额20万元以上的项目，应委托具有相应资质的工程监理单位监理。对维修、更新和改造项目实施审计、招标或监理的，申请人应当提供相关机构出具的报告、文件等书面材料，相关费用从维修资金中列支。”

    市物管中心副主任庄锡中说，制定这一条款，主要考虑到维修工程是一项专业性很强的工作，而业委会、业主在对维修事项进行决策时，往往缺乏专业知识，尤其是在维修项目的定价及维修工程的组织实施方面。

   “现在通过引入招标、监理、审计等中介机构的服务，能提高维修资金使用效率，合理控制资金支出，有效杜绝了维修项目中出现的高估冒算、偷工减料等现象。”

    据了解，清凉附近的一个小区，要修17幢楼的外墙和一个屋面，工程预算约为8.34万元，审计下来的价格是7.26万元，节省了1万多元。