南京市规定老楼增设电梯需经2/3业主同意

以《老楼装电梯，政府“推”还需市民“动”》为题，报道了南京台城花园一居民楼成功 安装电梯的新闻，剖析了申报安装电梯中遇到的种种法律障碍和行政壁垒，引起南京市有关部门的重视。记者昨日获悉，南京市政府已正式批准《南京市既有住宅增设电梯暂行办法》，规定老楼增设电梯需经2/3业主同意，申请报批要提交资金筹集方案，以及对利益受损业主（多为底层住户）补偿的预案，但财政资金和维修基金对安装电梯不作“安排”。

南京共有2万多幢老居民楼，其中20%-30%符合安装电梯条件。“老楼装电梯”不仅能解除居民爬楼之苦，也可提升房产价值，是一项惠及面广、关注度高的民生工程。昨日，南京市住建委物管办负责人就此进行了解读。

焦点一：2/3业主“同意”就可安装？

该《办法》规定，增设电梯需满足《江苏省物业管理条例》等相关规定，并应征得本幢本单元总户数和总面积同时达到2/3以上业主的同意。市物管办监督科徐 成分析，一个单元内，2楼住户一般对安装电梯积极性不太高，1楼住户担心受采光、噪音等影响常常成为反对方。因此《办法》还规定，增设电梯应充分考虑保障 低层住户利益，对利益受损业主进行补偿， 所在单元业主一致同意达成书面协议并进行公证，以从源头上减少矛盾的产生。

如果低层住户“就是不同意”咋办？徐成解释说，“2/3业主同意”并对低层住户进行补偿，意味着法律上的条件已经具备，这时可动用居民自治的力量，通过街道社区对低层住户说服沟通；实在说不通，可以走司法途径，通过行政诉讼解决。

此前南京市考察北上广等城市了解到，因为老楼装电梯闹上法庭的其实很少，大家楼上楼下邻居，多数是协商补偿解决。比如广州安装电梯的1000多幢老楼中，每年仅20例到规划部门申请“行政复议”。

焦点二：为何不能动用维修基金装？

南京是在征求《办法》修改意见过程中，社会各界所提意见主要集中在“增设电梯的经费筹集”上：政府是否应动用财政资金补贴，该不该动用维修基金？

有关方面综合各方意见建议认为，增设电梯是对现有住宅居住功能的完善，且收益的只是部分居民，不具备使用财政资金的普惠性基本条件，产权人自筹资金符合《物权法》精神。北上广等城市出台的加装电梯地方规定，也均要求产权人自筹资金。

为什么维修基金不能用于装电梯？南京市住建委有关负责人介绍，多层老楼专项维修资金归集额度较少，一户才两三千元，“资金池子”很小，而安装一部电梯大 约要40万元，即使将维修基金全贴进去也是“毛毛雨”。而此类住宅房龄较老，使用多在15年以上，渗漏、管道等共用部位的问题很多，不能因为装电梯就做不 了其他维修。

焦点三：居民如何申报？安装好了怎么管养？

电梯是涉及人民群众生命财产安全的特种设备，申请报批、施工监理方面的知识对普通居民来说过于专业。台城花园能够成功安装，是因为有一个专业、热心的牵头人，即便如此，他办理电梯安装审批手续也耗时10个月才拿到施工许可证。

《办法》对申请安装电梯涉及的规划、住建、质监、消防、人防等部门的行政许可、流程设置进行了明确规定。市住建委表示，目前办法只是暂行规定，实际运作中他们将根据居民需求简化审批流程，条件成熟时可设立“一站式”审批窗口，并鼓励专业的中介机构代居民“跑腿”。

《办法》还规定，电梯建成后相关业主应就电梯运行、保养、维修等费用的分担方案和使用形成一致意见，并签署协议，以利长效管理。根据《南京市电梯安全条例》，委托物业服务企业管理的，物业服务企业为使用单位；共有产权的，所有权人应当通过书面协议明确使用单位。